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Investir en Nue-Propriété : pour quelles raisons ?

“Investir en nue-propriété permet de :
– réaliser une opération sécurisée offrant sérénité, tranquillité et liberté grâce à la qualité des emplacements, des constructions et des prix conformes au marché.
se créer du patrimoine par le jeu de la valorisation mécanique et économique du bien immobilier sur le long terme”.

QU’EST-CE QU’UN INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE ?

L’investissement en Nue-Propriété, également appelé « Démembrement de propriété« , consiste à partager temporairement les droits attachés à un bien immobilier entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel :
– L’investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un logement.
– Le bailleur acquiert l’usufruit, droit d’usage du bien, pour une durée déterminée (appelée période de démembrement).
À la fin de cette période, d’une durée de 15 à 18 ans, l’investisseur nu-propriétaire redevient automatiquement plein propriétaire du bien(/b).

QUE SE PASSE-T-IL A L’ISSUE DE LA PERIODE DE DEMEMBREMENT ?

Au terme de la période de démembrement, l’investisseur devient automatiquement et sans frais plein propriétaire du bien. Il peut alors jouir de son bien librement :
– le vendre,
– l’occuper,
– le louer.

UN INVESTISSEMENT ADAPTE A CHAQUE PROFIL

Chaque profil d’investisseur varie en fonction de plusieurs paramètres :
– Objectifs
– Age
– Situation fiscale, financière et patrimoniale
– Typologie des revenus
– Besoin de disponibilité à Court/Moyen/Long terme
Il convient d’évaluer si l’investissement en nue-propriété permet de répondre à leurs attentes et leurs objectifs de vie.

Profil investisseur 25-45 ans
C’est une phase où généralement, l’investisseur :
– rembourse le prêt de sa résidence principale,
– sa capacité d’emprunt est souvent limitée,
– sa vision est à très long terme ce qui lui permet de se projeter davantage sur un investissement avec un potentiel de valorisation à terme,
– il peut encore s’endetter sur une longue période.
Pendant cette phase, les revenus suffisent à assurer le train de vie ; il n’est souvent pas nécessaire de créer un revenu supplémentaire immédiat avec des loyers, d’autant plus que ces revenus locatifs seraient fortement fiscalisés.
L’investissement en nue-propriété permet de :
. se créer un capital à la revente à terme,
. se créer des revenus complémentaires à terme pour la retraite,
. se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût (investissement à partir de 75 000 €),
. maîtriser son effort d’épargne mensuel (aucun frais, aucune taxe).

Profil investisseur 45-62 ans
C’est une phase où généralement, l’investisseur :
– est propriétaire de sa résidence principale,
– sa capacité d’emprunt est plus aisée,
– a souvent déjà investi dans l’immobilier locatif qui génère des loyers fortement fiscalisés,
– peut posséder des liquidités placées sur différents supports financiers,
– peut avoir une imposition à l’ISF,
– souhaite consolider son patrimoine et préparer l’avenir, notamment des revenus complémentaires pour la retraite.
– il peut encore s’endetter sur une longue période.
L’investissement en nue-propriété permet de :
. diversifier son patrimoine immobilier en y ajoutant une forte valeur patrimoniale,
. diversifier les zones géographiques d’investissement avec des emplacements « prime » (Cf. aussi SCPI en nue-propriété),
. réduire la fiscalité sur les revenus fonciers existants grâce à la déduction des intérêts d’emprunt,
. réduire l’ISF avec un investissement cash,
. créer des revenus locatifs à terme pour un complément de revenus à la retraite.

Profil investisseur > 62 ans
C’est une phase où généralement, l’investisseur souhaite protéger sa famille en organisant la transmission de son patrimoine.
La transmission d’un bien en nue-propriété permet de diminuer les droits de mutation pendant la période de démembrement qui sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur de la pleine propriété, tout en bénéficiant pleinement des abattements applicables.

Pour les non-résidents
L’investissement en nue-propriété est totalement adapté à une situation d’éloignement géographique professionnel.
Le bien immobilier :
– ne demande pas de gestion pour l’investisseur,
– se valorise mécaniquement en reprenant la valeur de la pleine propriété au terme de l’usufruit temporaire,
– ne crée pas de revenus fonciers donc permet d’éviter la taxation aux prélèvements sociaux.

QUELS SONT LES AVANTAGES POUR UN INVESTISSEUR ?

– Dans le cadre d’un démembrement, l’investisseur acquiert la nue-propriété du bien pour un prix généralement compris entre 54% et 70% de sa valeur en pleine propriété.
– Pendant toute la durée du démembrement, c’est le bailleur usufruitier qui met le bien en location et assume l’ensemble des charges locatives (entretien, travaux et risques).
– Sur le plan fiscal :
. l’investisseur peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers,
. le bien ne rentre pas dans le patrimoine imposable à l’ISF.

LES AVANTAGES DE LA NUE-PROPRIETE
Une solution patrimoniale pour constituer et valoriser son patrimoine dans la durée.

Une valorisation automatique du patrimoine
– Le démembrement de propriété permet de réaliser un investissement immobilier sécurisé basé sur une capitalisation mécanique plutôt que sur un rendement locatif.
– L’investisseur bénéficie d’une capitalisation sécurisée, en partie nette d’impôt, sans frais et taxes.
– Les emplacements sélectionnés à haute valeur patrimoniale permettent d’envisager une valorisation économique du bien sans trop de difficulté sur la durée.

Un investissement serein avec des sécurités
La nue-propriété étant un droit réel et principal, l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier :
– permet un investissement tangible et pérenne.
– affranchit l’investisseur :
. de tous risques et contraintes de gestion locative intégralement supportés par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
. des frais et charges d’entretien, des travaux et des taxes assumés par l’usufruitier dont les obligations sont définies contractuellement et légalement.

À l’issue de la période de démembrement(15 à 18 ans) :
. le bien est remis en état par l’usufruitier conformément à ses obligations contractuelles,
. le bien devient libre de tout droit conformément aux dispositions légales régissant la fin du démembrement,
. l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien, sans frais ni taxe.

Une performance maîtrisée sur le long terme
L’investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages sur le plan financier :
– L’acquisition du bien s’effectue pour une valeur de 54 à 70% de sa valeur en pleine propriété.
– La décote sur le prix d’acquisition induit un engagement financier moindre (apport personnel, endettement, frais financiers, frais notariés…).
– Le gain est issu d’une revalorisation progressive (valorisation mécanique) de la valeur de la nue-propriété devenant pleine propriété au terme de la période.
– Les charges d’entretien et travaux, ainsi que les impôts (taxe foncière) et taxes sont transférés à l’usufruitier.

L’ensemble de ces paramètres conduisent à optimiser les flux financiers de l’investisseur, lesquels seront connus et maîtrisés dès l’origine de l’opération.

Une optimisation fiscale
Une opération en nue-propriété permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité et donc d’améliorer la performance de son investissement :
– les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants,
– le bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans la base imposable à l’ISF,
– pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, conformément aux dispositions de l’article 1400 II du Code Général des Impôts,
– si l’investisseur souhaite vendre son bien après la période de démembrement, la référence prise en compte pour le calcul de la plus-value est la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la nue-propriété (et non la valeur de la nue-propriété).

Un investissement offrant une liberté totale
L’investisseur :
– Est libre de revendre son bien à tout moment :
. Pendant la durée de démembrement, sur la base de la valorisation intermédiaire du prix de la nue-propriété.
. A l’issue de la période de démembrement, sur la base de la valeur de la pleine propriété.
– Peut conserver son bien et en jouir librement (l’habiter ou le louer sur le marché libre).

SYNTHESE DES AVANTAGES

– Sécuriser son investissement grâce à une capitalisation mécanique et économique.
– Se protéger du risque locatif.
– Profiter d’une performance optimisée par une fiscalité neutralisée.
– Bénéficier d’une visibilité sur son effort d’épargne.
– Disposer de la liberté de vendre à tout moment sans remise en cause d’avantages acquis = DISPONIBILITE.
– Constituer une épargne immobilière.
– Préparer sa retraite en générant à terme des revenus locatifs complémentaires.
– Transmettre un bien immobilier tout en allégeant les droits de donation et de succession de ses proches.

L’EXPERTISE IMMOBILIERE DE NOS PARTENAIRES

– L’acquisition d’un bien en nue-propriété est investissement patrimonial qui nécessite d’avoir une vision sur le long terme. L’investisseur se projette à un horizon de 15 ou 20 ans sur une région, une ville, un quartier, une rue, un bâtiment, un appartement… et évalue sa capacité à sortir de l’opération.
Il a besoin de garanties sur la rentabilité d’aujourd’hui mais aussi celle de demain à la revente
– Chaque programme immobilier est analysé par nos partenaires de manière approfondie, selon une approche méthodologique rigoureuse et sélective, autour d’un certain nombre de critères parmi lesquels des données démographiques, immobilières, urbanistiques et économiques.
Le prix de chaque programme fait l’objet d’une analyse logement par logement afin d’assurer un niveau de prix cohérent et conforme au marché.
– L’objectif est de :
. s’assurer de du territoire,
. la qualité du programme,
. la pertinence de l’investissement sur le long terme.

Une analyse démographique
La qualité d’un investissement immobilier est principalement corrélée à la situation démographique du territoire
Grâce à une analyse démographique approfondie, un diagnostic peut être dressé sur l’état du territoire autour d’une vingtaine de critères parmi lesquels :
– l’évolution passée et projetée de la population,
– la taille du bassin de population,
– la structure par âge,
– le taux de vacance locative,
– le niveau et les besoins de production immobilière,
– la profondeur du marché locatif.

Analyse socio-économique du territoire
L’immobilier est très sensible aux évolutions économiques de son territoire
Le prix de revente et la rentabilité locative dépendent fortement de la situation économique des futurs clients, à savoir les investisseurs et les locataires.
Dans un contexte de forte polarisation territoriale et afin de sécuriser la valorisation future de chaque investissement, une analyse socio-économique des territoires et des quartiers permet de connaître :
• le niveau de revenus et le pouvoir d’achat immobilier,
• la taille et la dynamique du bassin d’emploi,
• la solidité du tissu économique,
• la création d’emplois et d’entreprises,
• les secteurs d’activité moteurs ou encore les projets d’équipement urbains.

Analyse juridique de l’opération
Nos partenaires :
– se chargent de négocier directement avec l’usufruitier les clauses régissant la relation et les obligations vis-à-vis des nus-propriétaires pendant la période de démembrement,
– rédigent l’ensemble de la documentation juridique afférente à l’opération.

LES BAILLEURS : DES PROFESSIONNELS DE LA GESTION LOCATIVE

– Les bailleurs institutionnels acquièrent l’usufruit temporaire des biens, c’est-dire l’usage des logements, qu’ils vont ensuite louer à des loyers conventionnés. Ils agrandissent ainsi leur parc immobilier sans mobiliser de fonds propres et répondent plus rapidement à la demande croissante de logements.
– Ils disposent d’un parc de logements souvent vaste (4 000 à 250 000 logements) et à proximité de l’opération en démembrement temporaire à laquelle ils s’associent.
À l’extinction de l’opération, les bailleurs doivent s’assurer de pouvoir reloger les locataires bénéficiant encore de leurs services.
– L’objectif est de :
. favoriser la mobilité et le parcours résidentiel des locataires,
. répondre à un enjeu sociétal majeur.

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